札幌でアパート１棟、貸家１軒を所有しています。ローンはアパートのみで残金４，３００万円（２３年）収支は今のところ年１００万以上の黒字です。子供が来年高校を卒業するのを期にアパートを買い、家族を札幌に住まわせようと思っています。２ＬＤＫくらいで４軒入り、賃料収入で家賃を賄おうと思っています。頭金はそんなにありません。果たして貸してくれるところはあるでしょうか？年収は６００万円。不動産収入は、原価償却費等でまだ税金を払わなくてもいい状況です。転勤のあるサラリーマンです。実現可能かどうか教えてください。よろしくお願いします。

Y.M. さん

Ｙ．Ｍ．様アパート経営うまくやってますね。さらにもう一棟アパート買い増ししたいというお気持はわかります。金利も２～３％前後と低金利で物件の利回りは１０％以上と賃貸さえ入っていればこんな楽な商売はないという感じです。　しかし金融機関はそう簡単には貸してくれません。どこの金融機関も不良債権を抱えておりこれ以上増やさないようにと融資の審査は厳しいです。Ｙ．Ｍ．様の場合年収が６００万円なので各金融機関の顧客の融資枠は年収の５倍から７倍ですから４２００万円くらいが限度です。現在ローン残債が４３００万円ありますのでアウトです。デフレ経済ですから物件の評価も当然に低くなり自己負担も最低二割くらい必要でしょう。貸家を一軒所有してますのでその貸家に共同抵当がなければ多少評価してもらえるかもしれませんが年収を考えると限界です。弊社のお客様にもマンションやアパートを５戸１０戸所有しさらに多数購入したい考えの人も大勢いらっしゃいますが、年収の５～７倍くらいの借入金が限界です。さもなくば物件価格の４０～５０％自己資金を用意しなければならないでしょう。現在は金融機関の審査基準が厳しいので利回りの良い物件を買えるチャンスとも言えます。

山崎　勇司 / 宅地建物取引主任者