アパート、マンションの賃貸ビジネスの基本2

代表取締役　山崎勇司

●東京での物件の見方・考え方

　日本の都である東京は、人口もマンションの数も大変多く、その分、投資にふさわしい物件を選ぶのがとても難しいところです。中国の故事に「魚を致さんと欲する者は、先ず水を通じ、鳥を致さんと欲する者は、先ず木を樹う」は、魚を呼び寄せようと思う者は、第一に水路を通わせ、鳥を呼び寄せようと思う者は、第一に木を植える、という意味で、利益を得るためには、まず準備が必要なことを説いたものです。不動産の物件選びでも、長期に渡って利益を得るためには、まず準備が肝心です。物件そのものの良し悪しだけでなく、立地や、そこを走る鉄道の特徴をよく検討し、住民や利用者をよく理解した上で、投資を開始します。

●23区別の人気順位

① 　都心エリア（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区）

特に3Aといわれる、麻布、赤坂、青山が人気だが、物件数が少なく、新築は値段が大変高い。

② 　城南エリア（品川区、大田区、世田谷区、目黒区）

都心に比べて物件が豊富で価格も安いため、賃貸もつきやすい。原宿、渋谷、下北沢、自由が丘、代官山など、若者が集まる地区が多いことで人気が高くなっている。

③ 　城西エリア（中野区、杉並区）

中央線沿線で中野から西荻窪までは、城南エリアに勝るとも劣らないほど人気がある。物件を選べば、比較的安心な地域。

④ 　城北エリア（豊島区、板橋区、北区、練馬区）

練馬区は都営12号線の開通で人口が増えているが、ファミリータイプの物件が多く、投資としては城南、城西エリアに比べると不向き。若者をひきつける街が少ないのも、不人気の要因。

⑤ 　城東エリア（江東区、江戸川区、墨田区、台東区、荒川区、足立区、葛飾区）

住まいが茨城や福島にあって東京へ行くのに、ここを通る人などが購入するケースがほとんどで、一般投資家には人気は低い。他のエリアに比べて、賃貸付けにも多少時間がかかることが多い。逆にいうと、物件が一番安く購入できる可能性もある。北越線、成田エクスプレスなど千葉方面への路線の開発がすすんでおり、今後人気が高まることも考えられる。

● 沿線別人気順位

① 　城南、城西エリアを走る

(1) 田園都市線／ファミリーに人気

(2) 東横線／ファミリー、ワンルーム共人気だが、品薄で、価格が高い。

(3) JR中央線・総武線

(4) 小田急線

(5) 京王線

② 臨海地区を走る

(1) JR東海道線、JR京浜東北線

(2) 横須賀線

(3) 京浜急行線

③ その他

(1) 西武新宿線

(2) 西武池袋線

　こうしてみると、人気エリアを通る路線が好まれており、エリアと鉄道、地下鉄は、密接な関わりがあることが伺えます。　平成12年度中には、新宿から、若者の遊びのメッカである六本木や、料理人が集う築地まで1本で行くことができ、ほとんどの地下鉄と結ばれる、都営12号線が開通されるなど、今後も地下鉄の開発がますます進み、人気のエリアが分散する可能性が出てくると考えられます。

● マンションメーカー別の充実度

最後に、マンションメーカー別の人気度を見てみると、ファミリータイプでは、三井のパークホームシリーズや、住友シティタワー、藤和不動産のシティホームズ、朝日建物のフリーディオシリーズなどが人気。ワンルームでは、㈱大京のライオンズを筆頭に、ダイア建設のダイアパレス、明和地所のクリオマンション、扶桑レクセルのアーバンヒルズ、日神不動産の日神パレス、㈱菱和ライフクリエイトの菱和パレスシリーズなどが、設備、管理共に比較的充実している。次はスカイコートやマルコーのメゾン・ド・シリーズ、旧杉山のトップやイトマンになってからのウィンベルソロシリーズ、そして、やや落ちるが、三輪不動産のグリーンプラザなどが人気。いずれにしても、各社共、分譲した時期によって、同じシリーズでも格差が生じる場合もあるので、気をつけること。　さらに、金融機関の審査によっても物件の評価が変わってくるため注意が必要。面積、建築年数、エリア、施主、施工、管理状態で融資の基準に大きく差が出てくる。

●札幌での物件の見方・考え方

北海道の政治・経済・文化の中心札幌は人口1,845,811人(平成15年4月1日）さらに増加しています。現在１０区体制

《中央区》

　中央区は古くから札幌市、北海道の政治・経済・文化の中心地として発展し、高度な都市機能が集積している区です。

①地下鉄南北線　札幌駅・大通駅・中島公園駅周辺は1年を通して人の動きがあり、マンションが古くなっても賃貸の需要がある。

②地下鉄東西線　西18丁目駅・円山公園駅界隈は2LDK、3LDK以上のファミリータイプの需要があります。

③他に札幌市電の山鼻地区や宮の森もファミリータイプの需要がある。

《北　区》

　札幌駅北口再開発事業が一段と進展し、オフィス街が新たに形成されています。

　また北海道大学、北海道教育大学、藤女子大学や短大、専門学校等が多い文京地区として発展しています。

①地下鉄南北線　札幌駅・北12条駅・北18条駅周辺が狙い目です。特に毎年1月から3月までは需要が高く物件が不足します。賃料相場も高く、ワンルーム・1DKマンションの投資には最適です。

《白石区》

　中央区や北区に比べると賃料相場が1割～2割安く、駐車可能なマンションも多く見られ最近人気が出てきました。

　地下鉄東西線　菊水駅周辺は、白石区の中でも都心から近く若者に人気があり、マンション投資に向いています。

　地下鉄東西線　南郷18丁目駅、大谷地駅周辺も近隣に北星学園大学があり、ワンルーム・1DKタイプが良いでしょう。

《西　区》

　ＪＲ・地下鉄琴似駅を中心に繁華街を形成しており、高層マンション等も見られ西区はＪＲ・地下鉄琴似駅周辺を中心に考えた方が良いが、ワンルーム・1DKタイプより2DK～3LDKのファミリー層をターゲットにした方が投資として安定しております。しかし中央区より1割から2割程度家賃相場が落ちます。

《豊平区》

　豊平区を歴史や位置から分類すると豊平・平岸・月寒の３地域に大別されます。

①豊平方面の地下鉄東豊線　学園前駅周辺は都心からも近く、ワンルームから3LDKタイプまで投資対象となりますが中央区と比較すると1割～2割程度家賃相場が落ちます。

②平岸方面の地下鉄南北線　中の島駅・平岸駅・南平岸駅周辺はワンルームから3LDKタイプの投資マンションが多いが、地下鉄東豊線が開通してから多少賃料相場が下がり古いマンションも多いです。

《東　区》

　東区は農業と工業の盛んな地域ですが、地下鉄東豊線が開通して地下鉄沿線にマンションが多く建設されました。

マンション投資の狙い目は、ＪＲ・地下鉄札幌駅から地下鉄東豊線の北13条東駅・東区役所前駅周辺です。　都心からも近く、天使大学・大谷短大・専門学校等がありワンルームからファミリータイプまで投資対象となるでしょう。

《厚別区》

　厚別区はＪＲ新札幌駅、地下鉄新札幌駅付近を中心とした商業業務地区と周辺の住宅地からなっており、厚別副都心と呼ばれています。

　地下鉄ひばりｹ丘駅や、ＪＲ・地下鉄新札幌駅周辺のワンルームからファミリータイプは札幌中心部から離れているにもかかわらず賃貸が決まりやすい。ワンルームは浴・トイレ別々で多少広いのが狙い目で賃料相場も決して低くない。

ワンルーム・１ＤＫマンションの投資として最も適当と思われるのは、地下鉄南北線の中島公園から北１８条駅までだが全体的に建物が古く、物件も手頃な価格で出てこないから難しい。