分譲マンションの建替えについて

営業部　宅地建物取引主任者　尾元隆博

　現在、分譲マンションに住んでいて、仕事としても分譲マンションの賃貸･売買に携わっていますと大規模修繕工事･建て替え等にどうしても興味が出てきます。

　昨年の夏ごろにＴＶの特集にて老朽化した分譲マンションの今後というのをやっていました。かなり、衝撃的な事実がたくさんありました。特集では、築３０～４０年の分譲マンションの色々な事例を出していました。

　例えば、毎月の管理費･修繕積立金が少なく、管理組合が無い状況・形だけの管理組合で実際の運営が無い状況。こうなると、建物全体の管理、共用部分の管理ができず、修繕積立金がほぼ無い状況なので修繕計画が立てられず、外壁（外壁の崩れ）･屋上（漏水）・給水管（漏水）･排水管（漏水）・ガス管（ガス漏れ）･電気配線（漏電）･共用部分の修繕などができない状況でずっとそのままで入居者はじっと耐えていました。修繕工事もできず、建替えもできない状態のままで、やっと、管理組合を設立･実際に運営するところまでいって管理･修繕の計画がやっと立てられる所までいった分譲マンションもありました。

　関東方面で、築３０年以上経っている分譲マンションは、けっこうあるみたいです。特に、排水管の定期的な清掃をしていないばっかりにサビ詰りでも清掃ができず、全ての管（共有部分･専有部分）の交換（更新）工事が必要で全体の修繕積立金不足、各所有者の負担金が出せない（所有者が高齢になってきて蓄えを崩したくない）などの問題があります。

　特に、阪神・淡路大震災では、全壊の分譲マンションでは、建替えの話ができますが、中途半端に外壁･全体の一部の損壊では、建替えと大規模修繕工事の意見が分かれて今でも、当時のままという状況の分譲マンションがあります。

　以前、建替えの場合は、全員の賛成となっていて、途中、建築基準法の改正で5分の４以上の賛成で建替が可能になりました。つい最近では、大規模修繕工事が4分の3以上の賛成でしたが過半数の賛成でいいようになり、修繕工事がやりやすくなりました。

　建築基準法・建替えの法律がどんどん改正されていくと築年数が古い建物の修繕･建て替えが今よりもっとしやすくなると思います。

　全国のマンションが400万戸強の内、築30年を超えるものは２００１年度に１７万戸だったのが、２０１１年には１００万戸に達する見通しです。

　今後の課題・増える業種としては、管理会社と修繕関係のコンサルタントだと思います。

　自分のマンション、投資として所有している所有者の為にも、とても関心がある事柄です。