マンション管理士　遠藤

ＮＨＫテレビ「プライスの謎」という番組の「マンションの価格はどうやってつけるのか？」は興味深い内容だった。

新築分譲マンションは土地取得費＋建築費に利益を乗せ、中階層で基準価格を決める。
あとは細かなポイントで格差をつけ、売れ残りを出さないように価格設定される。

階層・方角・窓から何が見えるか等でポイントをつけていく。
たとえば基準価格の部屋よりも階高だとプラスポイントになるが、北西側は日当たりが悪いのでマイナスポイントというふうに。

小学校が近くにあると意外にもマイナスポイントとなる。うるさいからだそうだ。
それでも有名校ならばプラスポイントに転じるところが面白い。コンビニはシニア世代には夜中も明るくて落ち着かないという理由でマイナスポイントになり、若い年代層ではプラスとなる。
富士山が見えるとプラス３ポイントというのは首都圏ならではの特徴だろう。大体１ポイント当たり30万円～80万円の格差が生じてくる。また価格は未定のまま見学会などを開催して、来場者の反響をみてから決めるケースもあるそうだ。いずれにしても業者は全戸売り切ることを念頭においていることがわかってくる。

一方中古マンションは立地、周辺㎡単価、管理状態が価格の決め手になる。
管理の良い物件は相場の２倍で取引されることもあるとのことだ。
築年数が古くても管理力が資産価値を高めるということが取り沙汰されるようになってきた。

優劣の具体的な見分け方をあげると、植栽の手入れがされているマンションはかなりポイントが高いとされる。植栽は費用がかかり、管理組合でも後回しにしがちな部分なので、こういうところがきちんとしているということは、資金にゆとりがあり、他の部分も予防的手入れがなされているケースが多いとのことだ。また、エントランスやゴミステーション、駐輪場が整然としているマンションも優良マンションに多いのはいうまでもない。

番組中「不動産に掘り出し物はない」と言っていたが本当のところはどうだろう。一般消費者の気を引き締めさせる教訓のようなものではないだろうか。