営業部　三原　健太郎

　立地のいいマンションではあまり悩まない問題かもしれませんが、分譲マンションの悩みの種の一つに空き駐車場の問題があります。

　もともと駐車場の分譲数が少ないマンションでは空きがなく、順番待ちをしながら近隣の駐車場を借りている方も多いと思います。それはそれで不便ですが、逆に分譲戸数以上に駐車場があるマンションや立地にもよりますが多くの管理組合で駐車場の空きが問題になっています。居住者の高齢化や車離れが進み頭を抱えている管理組合も多いのではないでしょうか。空きが埋まらない場合、管理費等の値上げにつながり、区分所有者の負担が増える恐れもあります。

　管理組合にとって駐車場収入は大きな財源で、有効活用のため外部に貸す例が増えてきています。ただ、外部に貸す場合の課税面が今まで問題になっていました。

　これまでは1台でも外部に貸せば全体が収益事業とみなされてしまい、区分所有者の分まで課税されるということが多かったようです。

　これまでは管理組合の駐車場収入の課税に関して明確になっていないところがありましたが、昨年国税庁が法人税の課税に関して見解を示しています。

　まず、募集や料金、期間などの条件に区分所有者と外部利用者の区別がない場合は駐車場全体に課税するというもの。

　第2に積極的に募集せず、外部利用者から申し込みがあれば短期的に貸す場合は駐車場全体が課税対象外とする。

　最後に、区分所有者が希望すれば外部利用者は早期に明け渡すなど区分所有者優先を明示している場合は外部貸出分にのみ課税。

　などのほかに、外部貸出を可能にする管理規約の改定や管理組合会計と駐車場事業会計の分離、申告納税などを必要としています。

　いずれにせよ管理組合として、事務手続き等が煩雑になるうえ積極的に募集するにも制約があるので、駐車場を専門の業者に一括して貸す方法がとられ始めています。

　札幌でもいくつか事例がありますが、管理組合が毎月定額の賃料を得るのが条件で、組合が除雪等の経費を負担して直接貸す場合とを考えても収益の面ではあまり遜色がないようです。

　立地により状況は大きく変わると思いますが、管理費会計が赤字の管理組合は以上のような事業も積極的に取り組んでいく必要があると思います。