こんにちわ私は不動産投資に関心が有るサラリーマンですこの種の情報を求めていろんなＷＥＢをみていますが不動産投資をした場合のトータルな（所得税、住民税まで計算した）数字が入った（エクセル等で作成した）シュミレーション　って公開されているＷＥＢ見たことがありません（利回り的に損益分岐点は何％がめあすなのか？）　私を含めほとんどの方がここが気になっているのでは？貴ＷＥＢは不動産投資についての投稿が多そうですがそんな資料ありませんでしょうか？（どう計算すればいいのでしょうか？）例えば私は年収１０００万円、妻（専業主婦）、子供１人（中学生）のサラリーマン（４５歳）が築１０年の１Ｒ５戸への投資として以下の条件で毎年の収支、支払いが終わる１０年間、その 後の１０年計２０年くらいの累計のシュミレーション（所得税、住民税まで計算した）していただけると幸いです条件頭金５００万円物件価格２５００万円（５００万円の中古マンション５戸、建物：土地＝6：4）仲介手数料１０５万円登記費用１２０万円借入金２０００万円金利：変動２．４％返済方法：元利均等　１０年返済賃貸収入　５万円Ｘ５戸＝２５万円／月管理費　０．８万円Ｘ５戸＝４万円／月修繕積立金　０．２万円Ｘ５戸＝１万円/月不動産取得税　２０万円Ｘ５戸＝１００万円固定資産税　５万円Ｘ５戸＝２５万円／年入居率　９０％と仮定　以上です築１０年のマンションで１０年、２０年後は修繕積立金では足らない大規模修繕の一時徴収も考えられますがその金額はわからないので書いていません以上の条件を設定してみましたが、設定し忘れている条件がありましたら付け加えてシュミレーションしてみてくださいよろしくご教授のほどお願い申し上げます追伸今回は築１０年の中古でシュミュレーションお願いしましたが、この頃東京で販売されている利回り５％くらいの新築物件（２０００万円くらい）では３０年くらいの長期でも損益はプラスになるのでしょうか？

M.Y. さん / 静岡県

Ｍ.Ｙ.様　ご解答が遅くなりまして申し訳ありません。シュミレーション　って公開されているＷＥＢ見たことがないのは不動産投資の場合先ず物件アリキだからです。購入物件、予定物件が出てからでないとシュミレーションはできません。税金も国税、地方税、市町村税等色々あるわけで物件の固定資産評価が出なければ税額は出ません。建物減価償却も物件が定まらなければ答えようがありません。Ｍ.Ｙ.様　が求めていた答えにならなくて申し訳ありませんが先ず物件を決めてからシュミレーションしましょう。物件利回りはネット１０％以上であればよいと思います。

山崎　勇司 / 宅地建物取引主任者