第一の鉄人

35歳（商社勤務）

　私は、大手商社に勤務する35歳の会社員です。
このたび、APAMAN　PLAZAの山崎社長より“札幌マンション投資研究会”発足にあたり個人的体験談を紹介してほしいとの依頼を受け登場することになりました。
これから私のマンション投資に関する経験談（おもに失敗談です。今までのところは...）を何回かのシリーズで紹介させていただくとともに、皆さんと一緒に“失敗しない／たぶん成功するであろうマンション投資法”について考えてみたいと思います。
まずは、私のBack　groundです。

－Personal Profile－
【出身地】
札幌市。大学（北海道大学）まで札幌にいました。その後、神奈川／東京／NewYork等々を転々とし、現在東京在住です。

【年収】
約950万円です。独身のため重税にあえいでいます。

【投資（お金）に対する基本的考え方】
性格的にHigh Risk-High Returnを好んでいましたが、“バブル崩壊”により株で損をし、マンションも値下がりし、今は相当慎重な性格になりました。皆さんのなかにも“同類”の方が多いと思います。

【マンション投資歴】
平成1年にスカイ・コート（埼玉／新築）を取得。今思えばとんでもなく遅過ぎたマンション投資の始まりです。その後、調子に乗って平成2年にダイヤパレス（札幌／新築）を高値でつかみ、バブルの崩壊。その後、傷心の日々を送っていましたが、今年平成6年に心機一転／一発逆転？を狙って高利回りのカサ・ウィスタリア（札幌／中古）を取得

以上が私の簡単な個人基礎Dataです。だいたいどんなヤツがおわかりいただけたと思います。いわゆる典型的な“バブルに躍らされたサラリーマン”なわけです。
それでは、これから順を追って私の投資歴を紹介させていただきます。

マンション投資のきっかけ　－Capital gain + Income gain + 節税対策

今思い返せば、あれは平成1年、同じ会社の20歳も年上の方からマンション投資の話を聞いたのがそもそもの始まりでした。この人は、スカイ・コート、いまはなきマルコー。TOP杉山などなど15のワン・ルーム・マンションを都内及び近郊、大阪等に所有しているとのことでした。最初は多くを語りたがらなかったのですが、小出しに語るところによると、ほとんど自己資金を使わずローンによりすべてを購入し、その評価額は購入時の約2倍である3億円にもなり、さらに支払利息と減価償却費を約1500万円の給与所得と損益通算することにより所得税／住民税をあわせて約200万円の節税（というよりはほとんど無税）を実現しているとのことでした。

これらの事象／状態を家賃収入とローン支払合算で月々約10万円の持出しで維持しているというわけです。つまり、年間80万円の収入を得た上で、3億円の不動産を保持し、ローンの支払の完了する20数年後には、自動的に現在の評価額で3億円（将来においてはインフレを考慮すると3億円以上の評価額になる可能性が高い）の不動産を所有できることになるわけです。
皆さん、もしくは皆さんの知り合いのなかにも同様な人がいる（いた？）かもしれませんが、とにかく古き良き“バブリー”な時代には、しがないサラリーマンの身でありながら、この様なVirtual richman（仮想的金持ち）がいたるところに存在していたと思います。
また、この頃発売され話題をまいた“儲かるマンション投資”的な本にも同様な人のオハナシがたくさんありました。

私は、何かがおかしい／狂っていると思いながら批判的にこの事象を考察してみました。
たとえば、地震／災害で所有物件がダメージをうけたらとか、家賃収入の不確実性とか、税法の改正があって損益通算ができなくなったらとか、物件が値下がりしたらとか．．．。とにかくNegativeに色々と考えたものです。
ところが、この頃の世の中の風潮は、御承知の通りイケイケ･ムードで、もたもたしていると、置いてきぼりを食ってしまいそうな、大恐慌直前のアメリカのような状況にあったわけです。そこで、御多分にもれず私もとにかく“やってみよう”と、今思えば浅はかな決断を下したのです。

初めての投資用マンション取得－その収支状況

物件１．スカイ･コート（埼玉県）
●平成1年7月取得：1400万円、ローン：1200万円－生保系固定金利6％、7万3千円／月
●ネット収入
平成1年当時－40万円／年、利回り：2.86％、年間持出額：47万6千円
平成6年当時－60万円／年、利回り：4.29％、年間持出額：27万6千円

投資用マンションが高騰し、そろそろピークにさしかかっていた（今だからわかることで、その当時は、まだまだ値上がりすると誰もが思い込んでいましたが．．．）当時としては、非常に良い物件でした。

この頃は、まだ土地分に対するローン金利も損益通算の対象となっていましたし、確定申告をうまくやることによって、年間40万円程度の所得税／住民税の減税効果があったと思います。その後、賃貸料も値上げすることができ、税法の損益通算に関する改正はあったものの、現在ではまずまずの成績をあげることができています。ただ、物件自体の評価額は、ピーク時の1800万円から現在1100万円まで値下がりしているようで300万円の評価額を抱え込んでいる状態です。

しかし、本当の大失敗は、この次の物件の購入を決断した事でした。次回は，そのお話にまつわる教訓と税務署の調査が入ってしまったあたりのお話を中心に書いてみたいと考えています。

それでは、また次回！　　　　　　To be continued...