第三の鉄人

東京都三鷹市　Ｈ．Ｈ．

帰ってきた第三の鉄人

　しばらくお休みをいただいていましたが、第三の鉄人、再度、復帰することになりました。その間、消費税が来年の4月から5％にアップすることが決まるなど、不動産に投資している読者の方々には少なからず影響が出るような動きがありました。9月までに契約をすれば、新築物件の場合、完成が来年の4月以降にずれこんでも、3％の消費税が適用されるため、駆け込み購入で不動産業界は活気を帯びているようです。
　しかし、中古市場は基本的に個人売買が中心なため、消費税はかからず、ほとんど影響は出ないでしょう。
われわれがアパマンさんに払う手数料が2％のみ上がりますが、物件そのものには消費税がかからないため、新築物件に比べ相対的に有利になりそうです。
　さて、新聞や雑誌などにも出てくるような当たり前の話はこの辺にして、鉄人シリーズでしか得られない情報を提供しましょう。

本当の利回りの計算方法

　一般的に不動産の利回りは：
{実質家賃収入（管理費や積立金を除く）×12ヶ月分}÷購入代金＝利回り
で算出しています。
　中には管理費や積立金も収入に入れて利回りを出している不届きな不動産屋もありますが、上記の算出の仕方が一般的でしょう。しかし、不動産を購入する際には不動産屋に支払う3％プラス6万円の手数料のほか様々な費用がかかっています。不動産取得税、登記費用、札幌の物件の場合は航空運賃なども必要です。ローンを組んでいる場合は、保証料、保険料などの費用もあり、600万円程度の物件で、約60万円。購入価格の約10％は初期投資にかかっています。また将来売却を考えているなら、その際の租税公課、手数料なども含むべきでしょう。売却を考えていない人でも、売却時の費用を入れて初めてその物件の利回り計算が成り立つとも言えます。
　もちろんこれらの費用は、すべて確定申告の際の控除の対象になり、ワンルームマンション販売業者などは節税効果があるとよく宣伝しています。しかし、所得から控除されるというのと、利回りとはまったく別のものです。利回りはコスト（仕入れ価格）に対してどれくらいの収益が上がるかというものです。

空き室リスクも計算に

　利回り計算に含めるべきものは、初期投資にかかるコストの他に、所有物件に賃貸がつかないリスク、つまり空き室率を計算に入れる必要があります。賃貸契約が終了した後、次の契約者が見つかるまでの期間を想定して、マイナス10％程度。さらに、新規賃借人の募集広告費などと合わせてトータル13％程度はみておくほうが安全でしょう。札幌の場合は礼金のシステムがないので賃借人が変われば変わるほど、コストがかかってしまいます。新規募集の際、室内の修理なども必要になる場合もありますが、これはアパマンさんの仲介の場合は、敷金でなく契約金としてあるので、返済の義務はない形になっており、その中でほぼ賄えます。
　また、毎年掛かる経費として、札幌の物件で意外と大きいのが固定資産税と都市計画税。これらは不動産収入の10％程度を見ておくべきでしょう。
　さらに、私の経験によると、物件によっては大規模修繕ということで、新宿区の落合にあるメゾンドシャルムではワンルーム1戸あたり50万円掛かるというようなこともありました。これは、例外としても、頭の片隅には入れておくべきでしょう。

利回り1.4％？

　このように計算していくと、マイナス要因として、購入時に10％、空き室が出るリスクで13％、租税公課で10％と合計33％となります。つまり、利回り10％の物件でもその33％を差し引くと、6.7％（売却時の経費含まず）になってしまいます。
　7月1日現在、ノンバンク系の固定金利ローンが5.3％程度ですから、その差わずか1.4％。かなり厳しいものがあると思いませんか？このことからもローンを組んで投資用の不動産を購入するのは、しっかりと利回りの計算をする必要があります。かなり単純化した利回りの計算方法で必ずしも正確ではないのですが、利回りの大体の姿はつかめたと思います。

細く長くが鉄則

　さて、厳しい面ばかり強調してきましたが、残るはプラスのみです。まず購入経費の所得からの控除。これは先ほど挙げた項目全てが該当します。年収にもよりますが、確定申告をすれば、平均的な収入の方で600万円の物件を購入した場合、初年度は10万から20万円程度は戻ってくるのではないでしょうか。（これは年収により様々なので、実際に計算してみないと正確にはわかりません。）しかし、次年度からは経費として計上できるのが、固定資産税、都市計画税、修繕費、減価償却費等と返済ローンの利子分のみとなるのでそれほど多くはなくなります。
　つまり、物件は毎年少しずつ買い続けることが節税上効果があるということです。物件をいくつ、何時、購入するかは、その時の相場や皆さんの資金計画にもよりますが毎年1戸ずつ購入するというのは賢い方法だと思います。そうすることによりマーケットの様子も分かり、大きく失敗することも避けられます。素人は、細く長くが鉄則です。

　その他経費として計上できるものは、通信費として、電話代、切手代等。また東京の物件を所有していれば、交通費としてガソリン代や車検代の一部を経費として所得から控除してもらうことも可能です。このような項目は個人で使用したものと不動産物件の費用とを分けることが不可能なため、全体でかかった費用の「何パーセント」という形で確定申告の際認めてもらうことができます。
　そして不動産を所有する最も大きいメリットは、10年か20年、あるいは30年後にローンを全てあなたの物になるということです。物件は減価償却しているため、理論上、価値はかなり減っています、しかし、家賃が毎月入ってくれば何の問題もありません。そして、もしローンを払ってる期間に不動産市況が上がれば、売却益を出してもいいでしょう。しかし、そのような時には、家賃もそれなりに高く設定できますし、売却金で物件を購入しようとしても、価格が上がっていて、利回りのよい物件は見つけにくいでしょう。いずれにせよ嬉しい悩みになるわけです。
　このように見てみると先ほどの1.4％の利回りもそれほど低く感じなくなってきませんか。