第十一の鉄人

岡山市在住 Ｈ．Ｋ．(広告会社勤務)

　私は現在37歳で、広告関係の会社に勤めている、年収税込み700万でどこにでもいるサラリーマンです。
マンション投資の鉄人の方みたいに不動産や投資のプロではありません。
こんな私がなぜ不動産投資を始めた理由と経緯をお話したいと思います。
若い時からサラリーマンを続けていてももう１人の自分がいて、会社勤め以外にも収入的に困らないようになっていたいと常に思っており、いろいろな投資には興味を持っていました。

株の失敗

　11年前のバブル時代に周りのユーフォリア(陶酔的熱狂)みたいな浮かれた雰囲気で株式を開始。
案の定89年の高値掴みをして10年保有したのち2000年に売却し280万の損を出してしまい、今から考えると自分の投資のモノサシがなく、何となく儲かりそうだからと飛びついてしまい、安易な考え方で失敗しました。

マンション投資の開始

　30歳をすぎた頃からサラリーマンでもできる投資関連の本を読みあさり、たどりついたのはリスクが少なく、自分にむいているものは不動産投資が一番ではないかということになり、すぐに行動を開始しました。
96年に最初に菱和ライフクリエイトの菱和パレス(東京/池袋1980万を購入しました。
池袋駅徒歩15分／私鉄駅徒歩2分／22平米(トイレ・バス別々／26戸数／グレードは良い、200万の頭金を入れ、変動金利3.816％で1830万の30年ローンを組み、単純利回りは4.3％で、持ち出しが毎月18000円という投資結果になりました。
今2000年は利回り4.5％、持ち出しが16000円です。
この年はワンルームマンション投資の最初のブームで、まだ利回りは東京都心で新築は4％前後が一般的でした。
長期間のローンの為、将来的には空室リスク等も考慮に入れ、翌年97年マルコーが売りにだしていた福岡(天神)地区の中古マンション(780万)利回り7.3％を現金で購入、さらに98年札幌で610万利回り8.1％を買い足しました。
マルコーはサブリース形式なので、家賃は相場よりは悪いが、空室リスクがないと思ったからです。
投資内容は都心(新築／低利回り)地方(中古／高利回り)となりました。
札幌の物件を購入するため98年ごろから札幌には私用／出張を含めてよく来ており、その時にアパマンのＭ氏と知りあい、いろいろ札幌の物件や市況等をていねいに教えていただき、2年ぐらい物件を物色していました。
そして去年5月築10年ダイヤパレス540万(36平米)利回り10％と、9月に同じマンション530万(36平米)利回り9.7％を2戸購入ができ感謝している次第です。

マンション投資のガイドライン

　これまでに投資マンション5戸／自宅マンション1戸を購入した点で学んだ事を文書にすると

1. 駅は益である(駅に近く利回りのよい物件を購入すること)
　地方都市は別にして制令指定都市の物件を購入するときは駅(地下鉄)より徒歩5分以内で投資利回りは最低8％以上であること。

2. なるべく広い物件を購入すること
　学生だけではなくシングルを対象にすると東京(都心)22_／地方25_以上でトイレ/バスが別々であること。

3. 戸数が多い物件を購入すること(修繕積立金がいくらあるか)
　将来に渡り長期間保有することになると大規模修繕等がかかり戸数の多い方が積立金が貯まりやすい。
それと管理組合(管理会社)の活動の内容を確かめること。

4. よき不動産会社とつきあうこと
　不動産は長期間保有していくものです。
そのためにも不動産を購入したあとでもフォロー(入居者の斡旋／部屋のメンテナンス／家賃の集金等)してくれる不動産会社を選ぶこと。

5. 人気のある場所で希少価値がある物件を購入すること
　自分なりに情報収集を行い、また信頼できる不動産会社を通して将来発展しそうな場所を選び、地元の人が認める場所かどうか。
不動産は判子をおすまでが勝負だと思っており、長期間保有することを前提で考えているので築10年以内でグレードが高く、ペンシル型ではなくどっしりした形状の物件を購入するようこころがけました。

　以上のことは私が学んだ点です。
すべてがうまくいったわけではありませんが、これからも自分なりに勉強して「みなし法人化」ができる10戸所有をめざしてがんばりたいと思います。