第十二の鉄人

札幌市在住　団体職員　A.S.（38才）

■個人が株を買わない目的合理性

　日本の個人金融資産が預貯金に偏在するその主因は、住宅というリスクの高い資産が個人資産全体に占める割合が大きいからです。住宅はローン債権という名の「銀行の資産」です。
銀行は当然自らのバランスシートの左にそれを置きます。不確実な将来に対し住宅ローンという長期にわたる負債を負担し続けなければならない。つまり新築を買って３０年ローンを組むことは、今後３０年間生活がその支払い債務に縛られることです。これはリスクの高い株などにお金をシフトできないことを意味します。アメリカの様に資産に占める住宅の割合が低い国の個人は、こぞって株式で投資してもリスクは小さいのです。個人のバランスシートの右側に収益を生まない資産である住宅の負債をどっしりと鎮座させては決していけないと私は考えます。以下、住宅を所有しながらの低リスクマンション投資について考えてみたいと思います。

■シリアル（直列）からパラレル（並列）へ

　　私は、マンション投資をこれから始める方には資金調達手段として、個人の固定金利住宅ローンの活用を勧めます。まず自分の住む家屋として、つまり衣食住の「住」を満たす「消費財」として中古マンションを買い、その低い金利の恩恵を享受しながら短いスパンで完済します。再度、低利の住宅ローンを利用し、中古マンションを買い足し、そこに引っ越します。ローンが終わった最初に購入したマンションは賃貸に出します。お金を生まない「消費財」であった最初のマンションが、ここで収益を生む「資産」に姿を変えます。これを「種銭」ならぬ「種マンション」とします。その「種マンション」の賃貸収入は、２戸目のローン返済をスピードアップさせるサブエンジンとして利用します。そしてそれと並行して、ノンバンク等のローンを利用し、投資用マンションの「複数戸買い」も同時に進めます。マンション投資による資産形成の隊列を横にも拡げるわけです。最小限の頭金でローンを組み、支払いは当然入居者からの家賃で賄います。ローンの支払い原資を完全に「給料等」（＝自分の収入）から「賃貸料」（＝他人の収入）にシフトします。自分が直接お金を支払うシリアル（直列）な資産形成から多くの他人の力を借りる（家賃を払
ってもらう）パラレル（並列）な資産形成に切り替えるわけです。
　私は３２歳の時、築５年の中古一戸建てを買いましたが、頭金を多少多めに入れて３～４年程で返済し終わる中古マンションを購入し、２戸目、３戸目と住み替え、資産形成の加速度原理に乗っていればどれだけ身軽だったかと今更ながら考えます。今住む家は気に入っているので売りませんが、前述のような考え方を持っていたなら購入を控えていたかもしれません。

■自分のデフォルト（債務不履行）リスクを知る

　不動産評価の流れが取引事例比較法から収益還元法に変わりつつある今、自宅も「利回り」でその価値を計るべきです。自身のデフォルトリスクが眼前に迫ったいざというとき、住宅を賃貸に出しローン返済に充てることができるのか。相場から推定された家賃で住宅を賃貸に出した場合の「実質年間収入」より「年間ローン返済額」の合算金額が大きいほど自身のデフォルトリスクが大きいのです。私は住宅ローンを年間１１４万円払っていますが、自宅を賃貸に出したときの「推定年間実質賃貸収入＜固定資産税等を差し引いた額＞」（＝月１１万＜推定月家賃＞×１２ケ月－１１万＜固定資産税等＞＝１２１万円）は返済額より７万円大きくなる計算です。ただこれは修繕費等が加味されていない数字ですが、支払い原資のバックアップである他の貯蓄を考慮するなら比較的安全圏にいる状態だといえます。

■戦国時代と経済成長

　これは以前、アパマンプラザさんの「お客様伝言板」にも書いたことですが、我が国の歴史上、経済成長が最もハイパフォーマンスだった時代の一つは、意外にも戦国時代です。応仁の乱から関ヶ原の戦いまでにＧＤＰが３倍に伸び、人口も２倍になっています。当時の日本は世界で一番鉄砲を保有する工業国でもあったことは刮目すべきことです。この時代の「水呑百姓が重い年貢に涙する」……といったイメージは必ずしも正しくはないのです。
織田信長が活躍した１６世紀の下克上（→優勝劣敗）や楽市楽座（→自由主義経済）、関所の廃止（規制緩和）に象徴される自由競争が経済の大発展をもたらしたわけです。社会主義が歴史の徒花扱いされた時、旧ソ連のゴルバチョフ元大統領曰く、「社会主義は必ずしも失敗ばかりではない、成功した国もある。それは日本だ」と。官僚主導の統制経済が奇跡的な経済成長をもたらし、人類史上希にみる平等社会を生み出した日本をこう評したのです。戦時中の統制経済体制が今まで色濃く生き残ってきたものが、今後、市場原理が徹底し、戦前のような本来の資本主義社会に戻ると思います。「知らなかった」という言い訳が通りづらい自己責任重視の社会が到来します。マンション投資の世界でも、より成功するためには現状を正確に把握し、信念を持って行動することが大切です。
　
･･･くどいようですが、「行動」のみが現実です。