第十八の鉄人

札幌市　　サラリーマン　F.F

５．　不動産投資で成功するために　　頭で考えてばかりでなく、まずやってみなさい

　非常に多くの要素がありますが、購入時によく考えることで、致命的な失敗をしてしまう確率を０に近づけることができると思います。購入時こそ細心の注意が必要です。
　まず、家賃として受け取ったお金が、すべての支払い後に残ることが第一です。昔の私のように、毎月持ち出しでは誰のためにやっているのか、わからなくなってしまいます。

　アパマンプラザで初めて中古マンションを購入したのは８年ぐらい前のことです。ワンルームのマンションでした。投資額は、ほぼ回収しました。今でも順調に稼働しています。

　働き盛りのうちは、手元に残るキャッシュをプラスに保ち、減価償却をすると帳簿上マイナスになるくらいが、税金面から考えてもちょうどいいのかなと考えております。
　今では自宅と１３件の賃貸不動産を所有していますが、マルコーのはじめの１件以外は自宅も含め、すべて中古です。ローンもどんどん完済し、抵当権を解除するのも気持ちのいいものです。

　世の中にはいろいろと投資するものがあるのですが、サラリーマンには株か不動産くらいしかないと思います。今、はやりの外国為替証拠金取引やわずかの値動きでサヤをとるデイトレードなど私も一通り経験しましたが、どうもしっくりときません。言い換えると「こんなことやっていたって結局、業者の手数料稼ぎの道具になっている」ことをつくづく思い知らされるのです。それらの道で成功している人は、必ずいると思います。しかし自分が成功できるとは、どうしても思えないのです。

　不動産は、これまでにも多くの鉄人の皆様が書かれているとおりです。時間を身方にすることが、いかにおいしいことか。ローンを家賃で完済した人は皆知っております。
　
　不動産賃貸の慣習は地方によって異なります。札幌は貸し手に厳しい習慣だと思います。ネットでも確認できるとおり、敷金１ヶ月だけが主流です。敷金６ヶ月で退去時には半分家主が受け取りますというのが主流の地方もあります。札幌で賃貸経営をするときには、とにかく一度入居してもらったら、居心地を良くして、退去しないようにしてもらうのが一番だと思います。退去時の現状復帰費用は、どちらが負担するかで、もめることが多いのですが、いずれにせよ、クロスを張り替えて、きれいにしなくては次の人が入居してくれません。家具や家電の設置などもとても有効だと思います。

株を買ったことがない人からどのように買えばいいのかと聞かれたら、とにかく気に入った会社の株を買ってみればいいんだ。年間の高値・安値をみて安くなったらねらってみればいいと、たいていの人は言うことでしょう。不動産も同じです。

　まだ不動産投資をしたことがない人は、とにかくやってみることをおすすめします。
タネ銭３００万円作ることができれば、小さなマンションを１軒購入できます。はじめは、どこもお金を貸してくれません。例外でO信託銀行やS銀行などがありますが、金利や手数料が高く、おすすめはできません。

　たった一つのマンションの所有で、そこから多くのことが学習できます。部屋をどのように保っておけば借り手がつくのか。どんな設備をすれば、空室期間が短くなるか。再投資金額と見込みの収益を天秤にかけて判断しなくてはなりません。アパマンプラザは、こういう時のサポートはピカイチです。私も、いくつかの業者さんに管理を依頼していますが、自己で管理している物件もあります。学んだノウハウが使えるか、自己管理の物件でトレーニングしているのです。

　１軒目の運用が軌道に乗ってくると、そのうち２軒目が欲しくなります。入居者が入ってから出るまで平均４年くらいでしょうか。うまく運用できれば、２軒目の購入費用の頭金ぐらいは貯まっています。貯金の習慣ができていれば、２軒目を買えるだけのお金も貯まってきます。とにかく、はじめの数軒までが一番大変なのです。しかし、後は楽になってきます。確定申告を行っていれば、そのうち銀行の融資を受けることもできるようになってきます。

私が初めて銀行融資を受けるときには、３つの銀行で断られました。４つめで融資OKをもらいました。書類を準備しプライバシーをさらけ出し、１－２週間の時間がかかって断られるのは、つらいものがありますが、今では慣れました。しかしもう断られなくなりました。（少額だからか？）