第二の鉄人

東京都在住 加藤　隆

【プロフィール】

私は、１９５８年、広島にて生を受けた、４８歳の現役サラリーマンです。
４１戸のアパート・マンションを所有し投資暦２０年が経過しました。

【１９８６年：２８歳：不動産投資開始】

「総合商社冬の時代」とも言われ、又、勤め先に不信感も抱き始めた頃、自立という言葉に
興味をもちました。経済的自立を果たし、時間的自立を果たし、そして、精神的自立を果たし
たいと思い始めたのはこのごろです。

【何故、不動産投資を始めたのか】

何故、不動産投資を始めたのかといえば、国・勤め先に不信感を持ち、自分で自立しなければ
ならないと思ったからです。
今の時代では、こういう考えは主流になりつつありますが、当初こんな考えをもっていた２０歳代
のサラリーマンは少なかったことでしょう。

実際、このような考えを会社の同期生に話そうなんて思いもしませんでしたから。
経済的自由を確立し、時間的自由、精神的自由を確立したいと思いはドンドン強くなっていき
ました。そして、貴金属、株式などの投資も行ってみました。
しかし、値上がり益期待のキャピタルゲインのみであり、フローで入ってくるインカムゲインが
ありません。

インカムゲイン中心の不動産投資が最適だと私は思ったのでした。
又、不動産投資には、借入金が活用できるということ、節税ができること、団体信用生命保険が
活用できること等の不動産投資ならではのメリットもあることを知り、ますます不動産投資に興味
を持ちました。

【私の不動産投資履歴】

1 《所有物件概要》　合計：３９部屋＋駐車場２物件種別
　マンション：２１部屋、アパート：１８部屋＋駐車場２
2 地域
東京６部屋、博多１０部屋＋駐車場１、札幌１４部屋、名古屋９部屋＋駐車場１
以下、概略を追ってみましょう。

まずは、私の投資ポリシーについて語りたいと思います。
私の重要ポイントは「リスク分散」です。
このリスク分散というのは、色々な意味を持たせております。

第一に、投資時期の分散。
すなわち、バブル期前、バブル期、バブル崩壊期、ミニバブル期。
これは、買い単価の平均化・低価格化に繋がります。

第二に、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社の分散。
すなわち、Ｍ社、アパマンプラザさん、ＳＵ社、Ｂ社、SI社。
不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社間で、比較すると共に競争意識を持たせることも
できます。
そして、不動産販売、建物・賃貸・家賃保証会社倒産時のリスク分散にもなります。

第三に、地域の分散。
すなわち、東京、博多、札幌、名古屋。
特に、大震災、景気の地域差を考慮した場合、有効です。
東京・地方、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ、一長一短あります。
又、投資物件対象地域につきましては、目の行き届く範囲内に限定した方が良いという人も
いますが、それですと、投資対象地域が限定されてしまいます。
信頼できる不動産販売、建物・賃貸管理会社に委託すれば、問題ないと思います。
いざとなれば、博多、札幌、名古屋等、東京からでも、２時間もあれば、行けるのです。
現に、私も、博多、名古屋等でも、土・日曜日、１泊２日で、行っております。

第四に、種別の分散。
すなわち、区分所有マンション、長屋、１棟物アパート。
そして、新築、新古（建築後１年超だが、販売・居住歴のない物件）、中古。
区分所有マンション・１棟物アパート、新築・中古、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ
一長一短あります。

第五に、資金調達の分散。
すなわち、現金購入と、自己資金・借入金購入。
借入金につきましても、金融機関、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入
期間等、様々なパターンを組み合わせております。
金融機関同士比較することもできますし、競争の原理もはたらかせられます。
そして、金利変動時のリスク分散になります。

現金購入・借入金購入、固定金利・変動金利、元利均等払い・元本均等払い、借入期間短期・
長期、どちらかが良いという人もいますが、それぞれ、一長一短あります。
又、金融機関は、給与振込、光熱費等引落等を１行に絞って、メインバンクを作った方が良い
という人もいますが、そうとばかりも言えない場合もあります。

不動産販売会社との提携・取引関係を活用した方が、時間・条件面等において、効果的な
場合が多いのです。
又、その時々の経済・金融情勢・金融機関毎の積極性・ポリシーにもよりますし、地域、物件
種別毎の得手・不得手もあります。