第二の鉄人

東京都在住 加藤　隆

第２期

●バブル崩壊後(1992年7月～1994年2月)
●区分所有マンションを札幌に６部屋購入
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、概ね、プラスです。
総合評価は、物件によりますが平均で○といったところでしょう。
札幌は、プライベートでスキーを兼ねて１回行ったことがあるだけでしたが、気にいった所でした。
札幌には、その後も、２回訪れました。

私とアパマンプラザさんとの出会いは、何かでアパマンプラザさんのことを知った私より、電話をさせて頂いたことに始まります。
そこで対応して下さったのが、山崎社長だったのです。
私は、バブル崩壊後のリカバリーショット狙いでしたので、ズバリ、「中心地で、自己資金無し・キャッシュフロープラスにできる物件ありますか。」という条件だったのです。
山崎社長は、ありますとのこと。

そこから、お付き合いが始まりました。
山崎社長とも、札幌で２回、東京で２回、お会いさせて頂きました。

【札幌：西１１丁目物件購入】

西１１丁目の物件につきましては、購入価格５８０万円に対し、借入金６５０万円、自己資金無し、
オーバーローン７０万円でした。
この物件につきましては、中心地薄野にも近いという立地の良さ、２２．２平方メートルで広めで
あることに惹かれました。

【札幌：薄野・中島公園物件購入】

薄野・中島公園の物件につきましては、購入価格６８０万円（各３４０万円）に対し、借入金
６６６万円、自己資本１４万円でした。
これらの物件につきましても、中心地薄野にも近いという立地の良さにひかれました。
中島公園の物件は、リバーサイドマンションといった感じで、大変おしゃれです。
両方気にいったので、まとめて、共同担保で購入しました。

【札幌：中の島物件購入】

中の島の物件につきましては、購入価格各３４０万円ですが、現金購入です。
中の島の物件につきましては、３５．３３平方メートルと広めでしたし、キッチン・バス等、水周りを
２百万円かけて、リフォームしたばかりの綺麗な物件でした。
又、夏には、この物件のそばの豊平川にて、真下から、花火が見られるのも、圧巻です。
私も、東京から、この花火大会を見に行きました。
利回り１４．１％にも惹かれました。

【札幌：薄野NO.２物件購入】

薄野２の物件につきましては、購入価格各３４０万円ですが、現金購入です。
薄野２の物件につきましては、１０室目の物件でした。
私としましては、早めに、事業的規模（５棟１０室）にし、節税効果を強化しようと考えていたのと
利回り１０．６％という数字が入手を急がせました。

この薄野２物件につきましては、実は、先の薄野物件と同じマンション内の１室です。
同じマンション内で、複数室所有しているのは、この薄野物件・薄野２物件のみです。
マッサージ屋さんとして、長期安定的に、入居して頂いており、購入時からずっと借りて頂いて
おります。

【札幌物件購入】

札幌の物件につきましては、購入価格５２０万円に対し、借入金５４０万円、自己資本無し、
オーバーローン２０万円でした。札幌駅北口の真ん前の物件です。
北口は、シリコンバレーとも言われる程、IT産業の進出も期待されている所ですし、北海道大学
も近い立地です。

現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
私は、アパマンプラザさんより６物件を入手しましたが、物件選定は特に立地を重要視しました。
内装等は、リフォームできますが、立地は自分では変えられないからです。
特に雪国の札幌においては、立地は重要で、地下鉄最寄駅から徒歩１０分以内が望ましく、
最寄駅から遠かったり、バス便等は、不便となります。
その６物件のエリアは、購入順に、「西１１丁目」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」・「すすきの」・「札幌」です。

「東西線」では、「西１１丁目」、「南北線」では、「札幌」・「すすきの」・「中島公園」・「中の島」
ですが、何れも、「東西線」・「南北線」・「東豊線」が交差する「大通」から、直通で、行ける駅です。
又、リスク分散も考慮しました。

「札幌」・「大通」等、官庁・商業街は、景気に左右され易く、景気の良い時はいいのですが、
今みたいに景気の悪い時は、物件価格・賃貸料・入居率が低迷し勝ちです。
逆に言えば、私としては、底値買いのつもりでした。

それに対し、住宅街・学生街は、比較的安定しているようです。
尚、各駅エリアの特徴としては、以下を評価しました。
「西１１丁目」は、「大通」の隣であり、専門学校も多いこと、「札幌」については、「ＪＲ」・「南北線」
が交差しており、官庁街であると共に北海道大学にも近いこと、「薄野」は、「大通」の隣であり、
「歓楽街」であること、「中島公園」は、「公園街」であること（アパマンプラザさんもあります。）、
「中の島」は、「リバーサイド街」であること（花火大会もあります。）、等によりました。
低金利でもあり、お陰さまで、概ねうまくいっております。
資金繰りはトントン、採算上は、黒字で推移しております。