第二十四の鉄人

東京都在住　H.H.（元投資銀行勤務）

マンション投資を継続的に行っている方は、これまでの情報の蓄積があるので、以前購入した物件と比較して買いか見送りかの判断はしやすいでしょう。しかし、初めての方や保有物件数が少ない方は、現時点でネットなどに掲載されている情報しか無いので、時系列的に見てどうなのか、他の都市に比べてどうなのか迷うことが多いと思います。

そこでまず、札幌の物件と東京の物件を比較してみました（2010年10月末現在）。空室率と利回りは以下のようになっています。なお、情報源はホームズで、利回りは表面利回りです。また、皆さんご存知のようにアパマンプラザは実質利回りを表示しています。

　　　　利回り　 空室率
東京都　8.0%　　13.8%
札幌市　13.2% 　20.2%

このデータからも分かるように、札幌では利回りが高いが空室率も高い一方、利回りが低い東京では空室率も低くなっています。これは経済原則から言えば当たり前のことで、いわゆるハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンです。ただ、ここで重要なのは、利回りは購入する際にほぼ決まってしまいコントロールが非常に難しいですが、空室率は購入時の物件の選び方や賃貸人募集の工夫次第で充分コントロール可能だということです。また、条件が揃っていて利回りが通常より高い物件を見つけるのは至難の業ですが、空室率の低い物件は工夫次第で見つけることは可能です。

札幌でも全ての物件が空室率20%を超えているわけではなく、マンションによっては空室が出ても直ぐに賃借人が決まってしまうような物件も数多くあります。ただし、そのような物件は数が少ないので根気よく探す必要があります。一方で、空室率が30%を超えてしまう物件もあるのも事実です。私も値段も手ごろで上層階で広さもあり、どう見ても条件が揃っていると思ったライオンズの物件が、よく調べてみると空室が余りにも多く、買付けを取り下げたということがありました。こうした情報は、自分でネットで調べるとともに、不動産会社の営業マンに相談したら良いと思います。彼らは一般の人がアクセスできない情報も得ることができます。

一方、利回りは札幌の物件は東京の物件に比べ5%以上の優位性がります。その優位性をフルに活用すれば、空室率はそれほど心配する必要はなくなります。5%の範囲内であれば家賃を下げても東京の物件に比べて優位性は維持できると言うことです。大雑把に言って、250万円程度の物件で家賃が30,000円程度であれは、家賃を4,000円下げても2%程利回りが下がるだけです。それでも、東京の物件より3%以上の利回りを維持できます。他の部屋が30,000円の家賃のところを26,000円で募集すれば、賃借人が付くのは極めて早く、空室の心配はほとんど無いと思います。
（つづく）

2010年11月2日