第二十五の鉄人

私のマンション投資の１５年(5) - マンション投資　利回りの実際

鳥取県在住　T．T．

　冒頭にも記しましたが、私は中古マンションの区分所有ばかり１３部屋所有しています。１４戸目は居住用として購入し直ぐに売却しています。
　購入物件と利回りをご紹介させていただきます。

　購入総額は９５５９万。諸費用等抜きです。そのうちローンは４４７５万。現在１８００万程の残債があります。始めた当初、購入時の利回りが１０％に満たないものが多いですが、札幌といえどもそういう時代でした。１０年ちょっと前の話です。

　購入時利回りは平均 8.43% 現在利回りは 7.14% です。
　現在の利回りは、購入時との比較で平均 1.29% 程度下がっています。

　ローンは初めの５つがノンバンク（O社、J社）　最後の２つが都銀（R銀行）です。最初の頃はバブルがはじけた直後で金利の高いノンバンクでしたがそうでなければなかなか借りられない時代でした。

	購入年度	区分物件名	築年	築年数	購入後 経過年数	占有面積[m2]	タイプ	A 実質利回り（購入時）[%]	B 実質利回り（現在）[%]	差[%]	C 実際利回り（購入時）[%]	D 実際利回り（現在）[%]	差[%]
1	1996	川崎市川崎区	1990	20	14	17.76	1K	6.29	6.29	0.00	4.88	5.03	0.15
2	1997	札幌市中央区	1990	20	13	25.92	1K	8.10	6.79	▲ 1.31	6.97	5.83	▲ 1.14
3	1997	札幌市北区	1982	28	13	43.03	2DK	8.57	7.46	▲ 1.11	7.14	6.32	▲ 0.82
4	1997	札幌市中央区	1991	19	13	28.21	1DK	9.23	8.04	▲ 1.19	7.84	6.86	▲ 0.98
5	1997	札幌市中央区	1991	19	13	33.21	1LDK	10.08	6.80	▲ 3.28	7.88	5	▲ 2.88
6	2000	札幌市中央区	1991	19	10	32.38	1LDK	9.41	7.42	▲ 1.99	6.35	5.50	▲ 0.85
7	2001	札幌市中央区	1982	28	9	46.02	2DK	13.09	10.42	▲ 2.67	11.34	8.77	▲ 2.57
8	2001	札幌市中央区	1991	19	9	34.56	1LDK	10.90	9.16	▲ 1.74	9.31	7.67	▲ 1.64
9	2003	札幌市中央区	1981	29	7	33.88	1DK	12.91	11.86	▲ 1.05	10.84	9.90	▲ 0.94
10	2004	札幌市中央区	1991	19	6	38.69	1LDK	9.71	7.69	▲ 2.02	8.12	6.19	▲ 1.93
11	2004	札幌市中央区	1991	19	6	44.47	1LDK	11.63	8.18	▲ 3.45	9.75	6.42	▲ 3.33
12	2006	福岡市西区	1990	20	4	46.08	2LDK	9.47	9.47	0.00	7.68	7.69	0.01
13	2009	福岡市博多区	1987	23	1	41.34	2DK	13.62	13.72	0.10	11.49	11.62	0.13
14	2009	愛知県一宮市	1992	18	1	69.76	3LDK	居住用	すぐに売却		8.43	7.14

　本を読むと自己資金ほとんどなしでレバレッジを効かせ億という資産を築かれたサラリーマン大家さんが多くいらっしゃることに驚きます。スゴいと思います。ただ自分にとっては債務が一番のリスクと考えていますのでこれくらいの規模と進め方が自分の身の丈に合っているかなということで行っています。当然レバレッジがあまり効いていませんので増えるスピードは緩やかです。

　購入時の「実質利回り」と現在の「実質利回り」を比較してました。（一般的によく使われる利回りです）

Ａ　購入時実質利回り　⇒　（購入時年間家賃収入－購入時管理費、修繕積立金）÷購入時物件価格
Ｂ　現在実質利回り　　⇒　（現在年間家賃収入－現在管理費、修繕積立金）÷購入時物件価格

　年月の経過とともに、主に家賃下落と管理、修繕積立金の増加で購入時（A）と現在（B）に差が発生してきています。
一般に言われる実質利回りはこの通りですが、「実際の」利回りはもっと低いのが現実です。

　特に思うのはマンションを持った後、経営していくのに正味確実にかかってくる運営を維持するためのコストです。これらが実は非常に大きいと思います。それを「実際の利回り」と表現させていただきました。CとDがそれです。管理費や修繕積立金だけでなく実際にはその他にもいろいろなコストがかかるため、さらに利回りは落ちていきます。

◆正味確実にかかってくるコスト　⇒　管理費、修繕積立、固定資産税＆都市計画税や賃貸管理委託手数料、送金手数料、物件によっては水道代
「実質利回り」は年間家賃収入から管理費、修繕積立を引いたものを物件購入価格で割りましたが、実際にはマンションを運営維持するためにはそれだけでなく、さらに費用がかかってきます。確実に出ていくものは全て。税金も振込手数料も、上記のようにかかるのが分かってるものは全部計上します。これらのコストを年間家賃収入から引いて物件購入価格で割ったものを「実際利回り」としました。

　ただしこれでも将来イレギュラーで発生する費用は計上していません。ゼロベースで考え、発生したとき対応するスタンスです。空室になったときの家賃の年間収入減や原状回復の内装費やリフォーム費用、機器修理交換費は含まれていません。つまり一年間なにも起こらなかった時、手に入れることのできる利益の利回りです。

Ｃ　購入時実際利回り　⇒　（購入時年間家賃収入－購入時正味確実にかかるコスト）÷購入時物件価格
Ｄ　現在実際利回り　　⇒　（現在年間家賃収入－現在正味確実にかかるコスト）÷購入時物件価格

＊不動産取得税や、諸費用もかかりますが、購入時に限ってかかるものははぶいています。

　「実質利回り」も「実際の利回り」も購入時が最も高い利回りであり年月の経過とともに空室の発生や家賃の下落などで下がっていきます。家賃収入を得るマンション投資は長期所有します。いってみれば利回りは長い目で見た時、購入した時（オーナーチェンジ、賃貸中）が「瞬間最大利回り」で、所有期間中はそれより低くなっていくのが一般的です。どっちかというと判断基準にすべきはより現実的な「実際利回り」の方でこちらを基準に、キャッシュフローを得続けるにはどういうローンの組み方をすればいいか、いくらの頭金や金利、期間を設定すればよいのかということが分かってきます。