第二十五の鉄人

私のマンション投資の１５年(6) - キャッシュフロー

鳥取県在住　T．T．

　投資ですからキャッシュフローがどれだけ得られてるかがポイントです。
　私の１５年の実績をご紹介します。　下の方の表の右端（Ｋ）がそうです。

　空室の発生が他のコスト増に大きく影響しています。
　言い換えれば、空室さえなければコストの発生も抑えられ経営は大きくプランをぶれることはないと思います。
　しかし、現実空室は発生しますから残念ながら過去のアクチャルから将来の発生による損失もプランしていかなければなりません。
　空室によって生まれる他のコストとは、主に　「原状復帰の内装費」「関連して発生する機器不具合の修理費」「募集費」です。

　これらを考慮した「Ｅ　現実利回り」は、平均で５．３５％になります。
　「そんなに低いの！？」と思われるかもしれませんが、あくまでも私の実績です。
　先の「Ｄ　実際利回り」よりもさらに１．７９％の減少です。

	購入	区分物件名	築年数	Ｅ 現実利回り	内装・営繕	内装・営繕	募集費	募集費	空室率
	年度			（費用付加）	累計（千円）	／年（千円）	累計（千円）	／年（千円）	（期間％）
①	1996	川崎市川崎区	20	4.69	327	23	177	13	2.11%
②	1997	札幌市中央区	20	4.94	693	53	168	13	9.64%
③	1997	札幌市北区	28	5.25	871	67	296	23	7.98%
④	1997	札幌市中央区	19	6.43	262	20	101	8	2.55%
⑤	1997	札幌市中央区	19	3.70	676	52	272	21	11.91%
⑥	2000	札幌市中央区	19	4.13	433	43	277	28	8.13%
⑦	2001	札幌市中央区	28	7.59	526	52	57	6	5.00%
⑧	2001	札幌市中央区	19	7.12	243	27	78	9	3.67%
⑨	2003	札幌市中央区	29	5.10	1047	150	106	15	7.53%
⑩	2004	札幌市中央区	19	4.58	554	92	109	18	6.78%
⑪	2004	札幌市中央区	19	3.70	900	150	169	28	11.59%
⑫	2006	福岡市西区	20	6.96	219	55			0.00%
⑬	2009	福岡市博多区	23	-12.31	1340	1340			12.76%

								I	J	K
	購入	区分物件名	築年数	空室回数	空室期間	所有月数	平均空室月数	年間NOI	年間NOI	年間CF
	年度				（月数）		（一回当たり）	（購入時）	（現在）
①	1996	川崎市川崎区	20	2	3.72	176	1.86	512,880	528,480	-203,940
②	1997	札幌市中央区	20	4	16.00	166	4.00	515,424	431,448	-108,360
③	1997	札幌市北区	28	6	13.16	165	2.19	600,012	531,216	-180,684
④	1997	札幌市中央区	19	3	4.11	161	1.37	509,508	445,884	-40,296
⑤	1997	札幌市中央区	19	6	18.58	156	3.10	441,432	280,188	280,188
⑥	2000	札幌市中央区	19	6	10.00	123	1.67	329,940	286,008	-156,168
⑦	2001	札幌市中央区	28	1	5.50	110	5.50	623,772	482,376	482,376
⑧	2001	札幌市中央区	19	1	4.00	109	4.00	605,148	498,600	498,600
⑨	2003	札幌市中央区	29	2	7.00	93	3.50	372,972	340,452	340,452
⑩	2004	札幌市中央区	19	2	5.56	82	2.78	560,040	427,080	427,080
⑪	2004	札幌市中央区	19	3	9.50	82	3.17	638,448	420,552	29,544
⑫	2006	福岡市西区	20	0	0.00	57	-	576,216	576,708	-64,128
⑬	2009	福岡市博多区	23	1	2.68	21	2.68	643,428	650,688	650,688

　空室率は１５年間をみると、　トータルで６．６５％です。
　１５年間を３つの区間でみると最初の５年間、次の５年間、最近の５年間で、それぞれ　２．１９％　⇒　７．２７％　⇒　７．５７％　と悪化しています。

　最大の空室発生は２００４年で　１５．１６％。２００４年前半の半年（１～６月）は退去者が同時期に集中して発生しました。
　当時所有　９部屋のうち７部屋が空室に！　なんとその半年間　空室率３０．８３％！　さすがに落ち込みました。　こんなことがあるんです。
　家賃を下げたり、めったにしないのですが募集費を２か月、３か月と増やしたりしたのがこの頃でした。

　空室が一つでも発生したら早いタイミングで埋めることに全力を尽くさなければなりません。でないとそうこうしているうちに次の空室が生まれます。
　一部屋でも空いたら異常事態と思うくらいでないとダメだと思います。でないと二つ目が空き、三つ目が空き、四つ目が・・・・・と追い込まれます。
　「今の時代、空室は一戸くらいあって当たり前だ」と思うようになっては負けです。空室はだれのせいでもありません。オーナーの意識の問題です。

　私の運用実績では表の通り、空室率の高い物件ほど内装＆営繕費や募集費が多くかかっています。
　当然のことながら入居者の入れ替わり時には現状復帰が必要となります。室内劣化の程度にもよりますが内装費用がかかります。
　また経験上、空室期間が長引けば室内の設備機器が故障したり水回り部分が変調をきたしたりして次の入居者からのクレームがある場合が多々あります。　設備は入居者があって使ってもらってその機能や質を維持できます。使用されてなければ故障不具合も多くなります。

　ここから導き出せる対策としてはやはり「退居回数、空室期間をいかに減らすことができるか」ということになります。
　マンション経営は「どうしようもない事情を除いた退去や空室期間をいかに抑えるか。」　がとても重要だと思います。
　「どうしようもない理由」とは転勤や卒業で引っ越さざるをえない場合です。

　それ以外の理由があっての退去発生は極力抑えなければなりません。
　①家賃設定、②室内設備充実の問題、③機器故障やトラブル近隣とのクレームの問題。
　①と②はオーナー　　③は管理会社にお願いし、万全を期さなければなりません。

【参考データ】
＜１５年間の空室率推移＞

年度	空室率	平均（5年間単位）
1996	6.25%
1997	4.17%
1998	1.02%
1999	0
2000	3.73%	2.19%
2001	2.73%
2002	9.37%
2003	4.76%
2004	15.16%
2005	0.38%	7.27%
2006	10.99%
2007	3.13%
2008	11.11%
2009	3.04%
2010	9.78%	7.57%

＜空室期間とコストの関連性　（実績値）＞
コストは空室で発生した原状回復の内装費、修理営繕費、募集費です。

物件No．	空室率	コスト（千円）
⑬	12.76%	1340
⑤	11.91%	948
⑪	11.59%	1069
②	9.64%	861
⑥	8.13%	710
③	7.98%	1167
⑨	7.53%	1153
⑩	6.78%	663
⑦	5.00%	583
⑧	3.67%	321
④	2.55%	363
①	2.11%	504
⑫	0.00%	219